Mi Lista de Verificación Antes del Contrato Para Cada Comprador de Construcción Nueva
Seis cosas que reviso con cada comprador antes de que firme algo con un constructor de Las Cruces. Versión condensada. La guía completa está aquí.
1. Entra conmigo, no solo.
La persona amable en la casa modelo representa al constructor. Le pagan por cerrarte. Ese es su trabajo y a menudo son muy buenos en eso. Nada de eso es representación independiente.
Cuando estoy contigo, leo el contrato antes de que firmes, calculo los números de premiums del lote y selecciones de upgrades, evalúo si el incentivo del prestamista del constructor realmente vale tomarlo versus la alternativa de bajar la tasa, coordino una inspección de terceros (sí, incluso en construcción nueva, especialmente en construcción nueva), y reviso la lista de pendientes en la inspección final tras el contrato. El constructor paga mi comisión como parte de su costo de venta de la casa, así que para ti como comprador no agrega un dólar al precio.
2. Lee la trayectoria del constructor como un estado financiero.
La garantía de un constructor solo vale tanto como que el constructor siga en el negocio cuando la necesites. Le doy mucho peso a la trayectoria: cuánto tiempo han estado construyendo activamente en Las Cruces, cuánta tierra controlan actualmente, cuántos empleados realmente tienen, si han pasado por una recesión antes. Un operador con más de 10 años, con tenencias de tierra sustanciales y un equipo real, está en una posición completamente distinta a una operación nueva con una casa modelo y un balance delgado.
3. El número del depósito no reembolsable debe tener sentido.
En un contrato típico de constructor de producción de Las Cruces, la porción no reembolsable de tu dinero serio debería rondar los cinco mil dólares. Si te están pidiendo poner quince, veinte o veinticinco mil no reembolsables en una casa que no ha sido revisada de forma independiente, ese es un momento de pausar y llamar a Gilbert. A veces hay una razón legítima. A menudo no la hay.
4. La casa modelo te dice sobre el mercado.
Una casa modelo en una fase nueva, con trabajo de tierra activo y casas subiendo alrededor, es una señal saludable: el constructor está vendiendo, construyendo y rotando inventario. Una casa modelo anclada en una comunidad que terminó hace años, con casas todavía listadas sin vender, a menudo significa que el inventario se estancó, o que el precio no ha alcanzado al mercado. Cualquiera de las dos es información útil para tu estrategia de oferta.
5. Cuidado con el cambio de dirección.
Algunos representantes de ventas en sitio trabajan para una oficina paraguas que representa múltiples constructores. Si rechazas la casa de su constructor principal, pueden cambiar a media conversación a un constructor diferente bajo el mismo techo. Les pagan por cerrar cualquier venta. No les pagan por sugerir que una casa de reventa en un vecindario establecido, o un constructor completamente diferente, podría irte mejor. Esa decisión es mía para hacerla en tu nombre.
6. Las 10 preguntas que reviso antes de cualquier contrato con constructor.
- ¿Cuántos años ha operado el constructor en Las Cruces?
- ¿Cuánta tierra controla actualmente el constructor, en lotes o acres?
- ¿Esta es la única casa modelo, o tienen otras que debería ver?
- ¿Cuántos empleados tiene realmente la empresa?
- ¿Cuál es el total del dinero serio, y qué porción es no reembolsable?
- ¿Qué incentivo está disponible este mes, y es real o solo una revuelta del mes pasado?
- ¿El incentivo del prestamista del constructor realmente conviene versus comparar la tasa de forma independiente?
- ¿Qué es estándar versus upgrade en el plano que quiero, línea por línea?
- ¿Cómo está estructurada la garantía: cosmética, sistemas, estructural, y quién maneja los reclamos?
- ¿Puedo traer mi propio inspector? (Sí. Y deberías. Siempre.)